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Charges d'entretien entre un propriétaire et un locataire: comment les répartir ?
Du côté des consommateurs - Logement
Date : 04-10-2007La location d’un bien (appartement, maison, …) se concrétise par la signature d’un contrat de bail. Mais, au-delà du contrat, un propriétaire doit garantir à son locataire une jouissance normale et paisible du bien loué. De son côté, le locataire ne peut se limiter à assurer le simple nettoyage du bien et le paiement du loyer. Que dit la loi ?Le Code civil précise que le locataire doit louer le bien en bon père de famille et doit assurer le menu entretien du bien et les petites réparations locatives c’est-à-dire des réparations légères liées à l’usage quotidien du logement. Par ailleurs, si un locataire commet une faute ou fait preuve de négligence (ex: il laisse couler l’eau et cela entraîne une dégradation du bien), il doit assurer les réparations découlant de cette faute et/ou de cette négligence. De même, il doit avertir rapidement le propriétaire si un problème apparaît. Dans le cas contraire, il pourrait être mis en cause et sa responsabilité pourrait être engagée si, en s’abstenant d'avertir le propriétaire, il a empêché ce dernier d'agir rapidement pour assurer la réparation et éviter que les dégâts ne s'aggravent. Jusqu'il y a peu, les parties contractantes pouvaient s'écarter des règles du code civil et mettre à charge, le plus souvent du locataire, des réparations qui auraient dû incomber au bailleur. Désormais et pour tous les contrats conclus à partir du 18/5/2007, il ne sera plus possible de s'écarter des principes du code civil mettant à charge du bailleur - propriétaire : - les grosses réparations,
- les travaux importants d'entretien,
- les réparations nécessaires dues à la vétusté, à l'usure normale et à la force majeure.
En cas de doute, il convient dans un 1er temps, de se référer à son contrat de bail qui, en général, détaille les obligations de chacun. Ajoutons qu'un état des lieux initial (complet et bien rédigé) permet d’éviter très souvent des conflits lors du départ du locataire. La liste ci-dessous permet, à titre indicatif, de repérer les obligations et réparations incombant au propriétaire (sauf faute du locataire) ou au locataire. En cas de désaccord, ce sera à la justice de se prononcer. Une tentative de conciliation devant le juge de paix reste à conseiller. Les responsabilités et réparations à charge du propriétaire ou du locataire à l’extérieur de l’habitation.| Responsabilité et réparation | Propriétaire | Locataire |
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| Descente d’eau et gouttières | Réparation et remplacement | Nettoyage et évacuation des déchets | | Fenêtres extérieures | Peinture, entretien et remplacement | Réparation en cas de gonflement du bois si le locataire n'a pas été attentif à l’évacuation de l'eau de pluie ou de condensation | | Portes extérieures | Peinture, entretien et remplacement | Réparation en cas de gonflement du bois si le locataire n'a pas été attentif à l’évacuation de l'eau de pluie ou de condensation | | Sonnerie | Remplacement de la sonnette extérieure usagée | Entretien et réparation | | Toiture et gros œuvre en général | Entretien et réparation | Pas d’intervention spécifique | | Vitres | Remplacement en cas de force majeure (catastrophe naturelle) ou si le bris est causé par un passant | Remplacement sauf en cas de force majeure (tempête) ou de vitre brisée par un passant |
Les responsabilités et réparations à charge du propriétaire ou du locataire à l’intérieur de l’habitation| Responsabilité et réparation | Propriétaire | Locataire |
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| Chauffage central | Remplacement (en ce y compris chaudière, pièces principales comme le serpentin ou le brûleur) | Contrôle annuel, ramonage, nettoyage et réglage du brûleur, détartrage du chauffe-bain et du chauffe-eau, protection contre le gel. | | Cheminée | Réparation du conduit (situé dans le gros œuvre) | Entretien annuel et ramonage. | | Electricité | Remplacement d’une installation vétuste ou non-conforme | Réparation des courts-circuits, remplacement des fusibles, interrupteurs, et entretien de l’installation | | Fenêtres intérieures | Peinture, remplacement des pièces hors d’usage | Réparation des éclats, entretien-nettoyage des fenêtres. | | Plafonds | Peinture | Entretien et lavage (si accessible) | | Portes intérieures | Peinture, remplacement des serrures et des pièces hors d’usage | Réparation des éclats, entretien des serrures, remplacement des clés ou de la serrure (en cas de vol) | | Murs intérieurs | Remplacement de la peinture ou du papier-peint après +- 9 ans | Intervention proportionnelle (en fonction de l’âge) dans les coûts de remplacement en cas de coups, griffes, tâches | | Plomberie | Réparation des fuites dues à la vétusté, remplacement des robinets usagés et grosses réparations | Réparation des fuites aux tuyaux (si accessible), protection contre le gel, détartrage et remplacement des cuirs. | | Sanitaires (appareils) : baignoire, lavabo, WC | Remplacement des installations suite à leur vétusté. Réparation des fuites dues à la vétusté, remplacement des robinets usagés, mitigeurs et grosses réparations | Entretien et nettoyage complet et remplacement des planches de WC. Si les produits utilisés détériorent l’email, le locataire peut voir sa responsabilité engagée. | | Carrelages | Remplacement éventuel suite à un placement défectueux | Entretien et nettoyage complet. réparation des éléments abimés par la faute du locataire | | Sol (Revêtement) | Remplacement si les matériaux sont de faible qualité et donc fort abîmés. | Pas d’intervention suite à l’usure normale. En cas de détérioration (tache, déchirure) intervention du locataire en fonction de l’âge. |
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