Le consommateur averti s'interrogera rapidement sur la validité d'une telle clause. A la lecture des articles 1641 et suivants du Code civil, il pourra conclure que l'acheteur d'une maison bénéficie en principe d'une garantie contre les vices cachés "le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus". Toutefois, le Code civil prévoit qu'il est possible, lorsque le vendeur n'a pas connaissance de ces vices cachés, d'exclure la garantie légale. C'est donc dans ce contexte qu'il faut lire la clause rédigée ci-dessus.
Un rôle actif pour le notaire
Le notaire doit jouer un rôle actif de conseil. Ainsi, il ne faut pas hésiter à l'interroger sur la portée des différentes dispositions des actes notariés, et il n'est d'ailleurs pas rare de lire au sein de ceux-ci: "le notaire a informé les parties sur les implications de l'article ... qui stipule que.... ". Car si le notaire ne remplit pas ses fonctions, sa responsabilité pourrait être engagée. Quand le consommateur fait participer son propre notaire à la négociation, il dispose ainsi d'un allié de poids dans la négociation.
Distinguer vendeur particulier et vendeur professionnel
Mais cette clause n'est pas valable dans tous les cas. En effet, on considère que le vendeur professionnel est présumé connaître les défauts cachés des objets qu'il vend, et par conséquent, il ne pourra généralement pas se prévaloir d'une clause limitative comme celle discutée ici.
Le consommateur devra donc être très attentif à la lecture du compromis de vente qu'il signe, et en particulier avoir son attention attirée par ce genre de clauses. Insérée dans un contrat avec une société, sa validité pourra être mise en cause, ce qui ne sera pas le cas si le consommateur achète son bien à un autre particulier. Il devra alors agir dans un "bref délai" pour bénéficier de la garantie mise à charge du vendeur.
Le contrat d'entreprise
Quand le consommateur passe un contrat avec une entreprise, en matière de vice caché, il faut distinguer les défauts garantis par la responsabilité décennale, et ceux qui, au contraire, obéissent au régime de droit commun.
Vices garantis par la responsabilité décennale
Le code civil rend les architectes et entrepreneurs responsables pendant 10 ans des vices cachés ou apparents qui sont d'une gravité telle qu'ils mettent en péril la solidité du bâtiment.
Peu importe donc que le vice soit caché ou apparent, mais par contre, il doit être d'une certaine gravité.
Si le vice n'est pas suffisamment grave pour engager la responsabilité décennale de l'entrepreneur, les règles de droit commun s'appliqueront. On parle alors de vices cachés, c'est-à-dire non décelables lors de la réception, et qui sont véniels, c'est-à-dire sans gravité. Dans ce cadre, le maître de l'ouvrage, devra agir "en temps utile", sous peine de voir son inaction considérée comme une agréation du vice.
