Met het salon "Batibouw" dat binnenkort van start gaat, is dit een goed moment om toelichting te geven bij twee centrale wetten waarvan sommige aspecten verplicht door de consument gekend moeten zijn voordat hij over het bouwen van zijn woning enige beslissing neemt. In het verleden heeft het OIVO al menigmaal de vinger gelegd op lacunes in de wet van 9 juli 1971, ook de "wet Breyne" genoemd, en aanpassingen voor verbetering van die wet gesuggereerd. Tot op heden moeten we vaststellen dat er echter nog niets aan gedaan werd.

Naast die wet is er nog de wetgeving betreffende de verborgen gebreken, opgenomen in het Burgerlijk Wetboek, maar die sommige verkopers - in strijd met de wet - eerder proberen uit te sluiten.

1) De wet Breyne reglementeert de bouw van woningen en de verkoop van nog te bouwen of in aanbouw zijnde woningen

a. TOEPASSINGSGEBIED

Deze wet die bedoeld is om de consument-bouwer te beschermen in zijn relaties met de aannemer en die maar 15 artikelen telt, is van toepassing als drie voorwaarden gezamenlijk vervuld zijn. In artikel 1 staat immers al duidelijk omschreven dat de wet van toepassing is op "iedere overeenkomst tot eigendomsovergang van een te bouwen of in aanbouw zijnde huis of appartement, alsmede op iedere overeenkomst waarbij de verbintenis wordt aangegaan om een zodanig onroerend goed te bouwen, te doen bouwen of te verschaffen (voorwaarde 1), mits het huis of het appartement tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden is bestemd (voorwaarde 2) en de koper of de opdrachtgever volgens de overeenkomst verplicht is vóór de voltooiing van het gebouw één of meer stortingen te doen (voorwaarde 3)".

A contrario is de wet dus niet van toepassing:

• op de verkoop van een afgewerkt huis of appartement;
• op de verkoop van een onafgewerkt huis wanneer de verkoper zich er niet toe verbindt om het af te werken (aankoop van een "gesloten ruwbouw");
• op het bouwen van een huis wanneer de opdrachtgever een beroep doet op meerdere aannemers en beslist om zelf de werken te coördineren;
• wanneer in het verkoopcompromis staat dat de koper pas na de beëindiging van de werken zal moeten betalen.

De consument die zich in één van die vier laatstgenoemde gevallen bevindt, zal heel goed moeten opletten want hij zal niet van de bescherming genieten die de wet Breyne biedt.

Merk ten slotte ook op dat het toepassingsgebied van de wet eveneens betrekking heeft op de verkoop van een al bestaand huis of appartement en waarbij de verkoper zich verbindt tot het uitvoeren van de verbouwings- of uitbreidingswerken van een bepaalde omvang (artikel 1, §2 van de wet, geïntroduceerd in 1993). De studieopdrachten met betrekking tot werken kunnen ook aan de wet onderworpen worden mits voldaan wordt aan de zeer precieze voorwaarden in artikel 2, § 2 van de wet.

b. DRAAGWIJDTE

De wet Breyne bevat dwingende beschikkingen en biedt in de eerste plaats aan de consument-bouwer die zich binnen het hiervoor beschreven toepassingsgebied bevindt, een belangrijke bescherming tegen insolvabiliteit van de aannemer. Zo wordt het bedrag van het voorschot niet alleen beperkt tot 5% van de totale prijs, maar kan de betaling van het saldo van de kostprijs van de werken maar geëist worden in schijven die de prijs van de al uitgevoerde werken niet mogen overschrijden. De opdrachtgever wordt trouwens eigenaar van de te bouwen opstallen naarmate de bouwstoffen in de grond of in het gebouw worden geplaatst en verwerkt (art. 5).

Vervolgens legt artikel 12 van de wet de basis van een financieel borgsysteem waarvan de details bij koninklijk besluit worden vastgelegd en dat verschilt naargelang de aannemer erkend is of niet.

En verder maakt de wet Breyne de tienjarige waarborg van de architecten en aannemers, voorzien in de artikels 1792 en 2270 van het Burgerlijk Wetboek (B.W.), nadrukkelijk toepasbaar op de hiervoor genoemde contracten. Op basis van die teksten zal de consument dus niet voor de kosten moeten opdraaien bij vaststelling van een zichtbaar of verborgen gebrek dat voldoende ernstig is dat de stevigheid van het gebouw erdoor in gevaar komt.

c. LACUNES EN BEPERKINGEN

De wet Breyne, die inderhaast werd uitgewerkt na een schandaal rond een verkoop van onroerend goed (met honderden mensen die hadden geïnvesteerd in een appartement en door een slecht verloop van de bouwwerken in ernstige schuldproblemen kwamen), wordt door sommigen beschreven als de "wet ter promotie van de algemene aannemers". En wij hebben inderdaad kunnen vaststellen bij de toepassing ervan dat de wet zijn doelstellingen om de consument - toch altijd de zwakste partij in dergelijke zaken - te beschermen niet (of niet langer) voldoet.

We stellen in de praktijk onder andere de volgende problemen vast:

• Beperkt toepassingsgebied van de wet;
• Verzonnen juridische constructies om de wet ontoepasbaar te maken;
• Onvoldoende financiële garantie en te snelle vrijstelling;
• Minimalistisch lastenboek.

d. ADVIES AAN DE CONSUMENTEN

Bij het lezen van wat voorafgaat en gelet op het belang van de materie (zware financiële last), kunnen een aantal raadgevingen de consument van pas komen:

• Zie erop toe dat het lastenboek zo gedetailleerd mogelijk is;
• Let erop dat de toepassing van de wet Breyne nadrukkelijk voorzien wordt in het contract;
• Aanvaard nooit om een contante betaling in het zwart te doen;
• Vraag bij twijfel advies aan een architect die niet bij het contract betrokken is;
• Betaal nooit sommen die de waarde van de werken overschrijden;
• Betaal het saldo nooit voordat de definitieve oplevering van de werken heeft plaatsgevonden.

e. BIJ PROBLEMEN...

Stel de aannemer onmiddellijk schriftelijk in gebreke en vermeld in je brief de vastgestelde tekortkomingen.

Als alternatief voor de gerechtelijke instanties kan de Verzoeningscommissie Bouw ingeschakeld worden, op voorwaarde dat de partijen daarover akkoord gaan. Er zal een verzoener aangesteld worden en er zal eventueel een expert ingeschakeld kunnen worden.

Die procedure kost wel minimum 375 euro (in gelijke delen te verdelen onder de partijen), maar ze biedt toch de voordelen van elke verzoening: snelle afhandeling, oplossing die gemakkelijker te aanvaarden is door de partijen en minder kosten dan bij een zaak die door de klassieke rechtbanken behandeld wordt. Als ingeval deze procedure niet tot een aanvaardbare oplossing leidt, blijft een zaak voor de rechtbank nog altijd mogelijk.

2) De bescherming tegen verborgen gebreken in de bouw

Deze problematiek is dan wel helemaal anders dan wat hiervoor beschreven werd, maar hij is daarom niet minder belangrijk.
Het regime verschilt naar gelang van het achterliggende contract.

a. VERKOOPOVEREENKOMST

In sommige compromissen staat een clausule die klinkt als volgt: "De verkopende partij zal niet aansprakelijk gesteld kunnen worden voor verborgen gebreken zoals schimmel, houtmijt, huiszwam en andere. Zij verklaart dat het goed voor zover zij weet niet te lijden heeft van ziekten en aantastingen van dat type". In hoeverre is zulk een clausule geldig?

De artikelen 1641 en volgende van het B.W. bepalen de vrijwaring door de verkoper voor gebreken aan het verkochte goed. Het principe is dat "De verkoper is gehouden tot vrijwaring voor de verborgen gebreken van de verkochte zaak, die deze ongeschikt maken tot het gebruik waartoe men ze bestemt, of die dit gebruik zodanig verminderen dat de koper, indien hij de gebreken gekend had, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht". De koper van een huis geniet dus in principe van een waarborg tegen verborgen gebreken. Het B.W. voorziet echter dat het mogelijk is om die wettelijke waarborg uit te sluiten wanneer de verkopen geen kennis heeft van die verborgen gebreken.

Het is dus in die context dat de hiervoor geciteerde clausule gelezen moet worden. Maar ze is niet in alle gevallen geldig. De professionele verkoper wordt immers verondersteld de verborgen gebreken aan de goederen die hij verkoopt te kennen en hij zal bijgevolg over het algemeen geen beperkende clausule zoals hiervoor genoemd kunnen inroepen.

De consument zal dus zeer aandachtig het voorlopig koopcontract (compromis) moeten lezen voordat hij die ondertekent en in het bijzonder moeten letten op zulke clausules. Als ze in een overeenkomst met een maatschappij voorkomt, zal de geldigheid betwist kunnen worden, maar niet als de consument het goed koopt van een andere particulier. In dat laatste geval zal hij "op korte termijn" moeten handelen om van de waarborg ten laste van de verkoper te genieten.

Bovendien vestigen wij nog de aandacht op de adviserende rol die de notaris in dat verband moet vervullen. De consument moet dus niet aarzelen om hem vragen te stellen over de draagwijdte van de verschillende beschikkingen in de notariële akten. Je leest er trouwens niet zelden een clausule in de zin van "de notaris heeft de partijen geïnformeerd over de implicaties van artikel... waarin staat dat...". Want als de notaris zijn functie niet goed vervult, zou zijn aansprakelijkheid ingeroepen kunnen worden.

b. BEDRIJFSCONTRACT

In geval van een bedrijfscontract is het regime van het gebrek tweeledig in zoverre dat een onderscheid gemaakt moet worden tussen de gebreken die gedekt worden door de tienjarige waarborg en die welke integendeel onder het gemeenrecht vallen.

• Gebreken gedekt door de tienjarige waarborg
  Zoals hoger gemeld stellen de artikelen 1792 en 2270 van het B.W. de architecten en aannemers gedurende tien jaar verantwoordelijk voor de verborgen of zichtbare gebreken die zo ernstig zijn dat ze de stevigheid van het gebouw in gevaar brengen.
  Het is niet belangrijk of het gebrek zichtbaar dan wel verborgen is, maar het is wel van belang dat het van een zekere ernstigheid moet zijn.
• Regime van gemeenrecht
  Als het gebrek niet ernstig genoeg is om de tienjarige waarborg van de aannemer in te roepen, zullen de regels van gemeenrecht toegepast worden. We spreken dan van gebreken die verborgen (d.w.z. niet te ontdekken bij ontvangst) en die licht (d.w.z. niet erg) zijn. In dat geval zal de opdrachtgever "te gelegener tijd" (of snel) moeten handelen, zo niet zal zijn inactiviteit beschouwd worden als een aanvaarding van het gebrek.