| |
Onderhoudskosten voor een huurpand: hoe verdeel je die tussen eigenaar en huurder ?
De wakkere consument - Woning
Date : 04-10-2007Als je een goed (flat, huis enz.) huurt, wordt dat vastgelegd door het ondertekenen van een huurovereenkomst. Maar een eigenaar moet, bovenop wat er in die overeenkomst staat, altijd aan de huurder garanderen dat hij op een normale en ongestoorde manier van het gehuurde goed zal kunnen genieten. De huurder van zijn kant moet ook meer doen dan alleen maar de woning schoonmaken en de huur betalen.
Wat zegt de wet ?
Het Burgerlijk Wetboek stelt dat de huurder het goed moet huren als een goede huisvader en moet instaan voor het standaardonderhoud en voor de kleine huurherstellingen, d.w.z. kleine problemen herstellen die ontstaan als gevolg van het dagelijkse gebruik van de woning. Daarnaast moet een huurder die een fout maakt of nalatig is (bijv.: hij laat de waterkraan openstaan en het overstromende water veroorzaakt schade aan het goed), zorgen voor de herstelling die vanwege die fout en/of nalatigheid nodig is. Hij moet ook de eigenaar snel verwittigen als er een probleem de kop opsteekt. Doet hij dat niet, dan zou hij de schuld kunnen krijgen en aansprakelijk kunnen worden gesteld als door het niet of te laat verwittigen van de eigenaar, deze laatste in de onmogelijkheid was om snel in te grijpen en op die manier het erger worden van de schade te vermijden.
Tot voor kort konden de contracterende partijen afwijken van de regels in het Burgerlijk Wetboek en reparaties die ten laste van de verhuurder zouden moeten vallen, op de rug van iemand anders - meestal de huurder - schuiven. Vanaf heden en voor alle contracten die sinds 18/5/2007 afgesloten werden, zal het niet meer mogelijk zijn om af te wijken van de principes van het Burgerlijk Wetboek die de verhuurder/eigenaar doen instaan voor:
- de grote herstellingen;
- de grote onderhoudswerken;
- de herstellingen die nodig zijn vanwege de ouderdom, het normale verval en de normale slijtage en overmacht.
Bij twijfel wordt best eerst naar het huurcontract verwezen, dat doorgaans de verplichtingen van beide partijen in detail beschrijft.
Daar willen we nog aan toevoegen dat een startboedelbeschrijving (die goed opgesteld en volledig is) heel vaak helpt om conflicten bij het vertrek van de huurder te vermijden.
De lijst die volgt, is indicatief maar helpt toch om de verplichtingen en de herstellingen aan te duiden die voor rekening zijn van de eigenaar (uitgezonderd bewezen fout van de huurder) of van de huurder. Als daarover onenigheid ontstaat, zal een rechtbank de knoop moeten doorhakken. Een verzoeningspoging voor de vrederechter blijft aanbevolen.
De aansprakelijkheid en herstellingen buiten de woning die ten laste vallen van de eigenaar of de huurder
| Aansprakelijkheid en herstelling | Eigenaar | Huurder |
|---|
| Goten en afvoerpijpen | Herstellen en vervangen | Schoonmaken en afval verwijderen |
| Ramen buitenkant | Verven, onderhouden en vervangen | Herstellen bij uitzetting van het hout doordat huurder niet opgelet heeft met de afvoer van regen- of condenswater |
| Buitendeuren | Verven, onderhouden en vervangen | Herstellen bij uitzetting van het hout doordat huurder niet opgelet heeft met de afvoer van regen- of condenswater |
| Bel | De versleten buitenbel vervangen | Onderhouden en herstellen |
| Dakwerken en grote werken in het algemeen | Onderhouden en herstellen | Geen specifieke tussenkomst |
| Ruiten | Vervangen in geval van overmacht (natuurramp) of als breuk veroorzaakt werd door een voorbijganger | Vervangen tenzij bij overmacht (storm) of ruit gebroken door voorbijganger |
De aansprakelijkheid en herstellingen in de woning die ten laste vallen van de eigenaar of de huurder
| Aansprakelijkheid en herstelling | Eigenaar | Huurder |
|---|
| Centrale verwarming | Vervangen (inclusief verwarmingsketel, belangrijke onderdelen zoals spiraalbuis of brander) | Jaarlijks nazicht, schoorsteen vegen, brander schoonmaken en afstellen, bad- en waterverwarmer ontkalken, tegen vorst beschermen |
| Schoorsteen | De buis herstellen (valt onder de grote werken) | Jaarlijks onderhoud en schoorsteen vegen |
| Elektriciteit | Verouderde of niet-reglementaire installatie vervangen | Kortsluitingen herstellen, zekeringen en schakelaars vervangen, en installatie onderhouden |
| Ramen binnenkant | Verven, stukken buiten gebruik vervangen | Splinters herstellen, ramen onderhouden en schoonmaken |
| Plafonds | Verven | Onderhouden en afwassen (indien bereikbaar) |
| Binnendeuren | Verven, sloten en stukken buiten gebruik vervangen | Splinters herstellen, sloten onderhouden, sleutels of het slot vervangen (bij diefstal) |
| Binnenmuren | Verf of behangpapier vervang na ± 9 jaar | Proportionele deelname (in functie van ouderdom) in de kosten voor het vervangen bij stoten, krassen, vlekken |
| Buizen | Lekken van ouderdom herstellen, versleten kranen vervangen en grote herstellingen uitvoeren | Lekken in buizen (indien bereikbaar) herstellen, beschermen tegen vorst, leidingen ontkalken en vervangen |
| Sanitaire apparaten: badkuip, lavabo, WC | Installaties die verouderd zijn vervangen. Lekken van ouderdom herstellen, versleten kranen en thermostatische mengkranen vervangen, grote herstellingen uitvoeren | WC-bril en deksel onderhouden en volledig schoonmaken en vervangen. Als de gebruikte producten het email aantasten, kan de huurder aansprakelijk worden gesteld. |
| Vloeren | Eventueel vervangen na foute plaatsing | Onderhouden en volledig schoonmaken, beschadigingen door huurder herstellen |
| Vloerbekleding | Vervangen als de materialen van povere kwaliteit en erg beschadigd zijn | Geen tussenkomst voor normale slijtage. Bij beschadiging (vlek, scheur) komt de huurder tussen in functie van de ouderdom van de bekleding. |
|
